Fuerte crecimiento de las rentas que ayuda a compensar el aumento de los costos a mediados

Si bien los propietarios de propiedades industriales en la región del Atlántico medio no son inmunes a los contratiempos financieros como el aumento de las tasas de interés y los costos de construcción, los expertos dijeron que ven suficiente potencial en el crecimiento de las rentas del mercado como para convertirlo en una clase de activo atractiva para la inversión.

"Nuestra demanda de inquilinos en los últimos 30 a 60 días, en todos los mercados, es de una B fuerte a una A-plus... durante todo este ciclo, nuestra demanda es tan fuerte como lo era hace un año", dijo Matan Cos. dijo el director Mark Matan el jueves en la Cumbre Industrial del Atlántico Medio de Bisnow, celebrada en 700 Progress Way de su empresa en Gaithersburg.

Otros propietarios industriales y corredores en el evento se hicieron eco de esos sentimientos, pero también dijeron que factores como la inflación, las subidas de tipos de interés y la escasez de propiedades urbanizables complican los acuerdos en la región. Los oradores generalmente definieron la región como que incluye Maryland, Virginia, West Virginia y Delaware.

Su optimismo sigue a un final relativamente lento de 2022 para el sector industrial de la región. El volumen de arrendamiento industrial en el área de Baltimore el último trimestre fue de 1,3 millones de pies cuadrados, muy por debajo del promedio trimestral de cinco años de 3,5 millones de pies cuadrados, según el informe de mercado del cuarto trimestre de CBRE. Pero eso no impidió que el mercado registrara un crecimiento interanual de los alquileres del 13,7 % en diciembre, descubrió CBRE.

Los panelistas atribuyeron en gran medida la desaceleración del mercado el año pasado al aumento de las tasas de interés y la restricción crediticia, particularmente por parte de los bancos nacionales.

Mike Trail, director de inversiones de MCB Real Estate, dijo que las alzas en las tasas de interés causaron un "parpadeo" en el mercado industrial local.

Dijo que los inversionistas quieren invertir dinero en propiedades industriales y multifamiliares, con el comercio minorista "infiltrándose en los últimos seis meses". Pero dijo que hay "más espacio para correr" para el crecimiento de las rentas en el sector industrial en comparación con otros tipos de activos.

"Si tienes un gran inquilino que se acerca a ti y te dice 'Necesito 500,000 pies cuadrados', la mayoría de las veces, el alquiler es la última pieza de la ecuación para ellos", dijo Trail.

Danielle Schline, vicepresidenta sénior del gigante industrial Prologis, proyectó que el desequilibrio entre la oferta y la demanda impulsará un crecimiento sustancial de las rentas industriales en los próximos 12 a 18 meses.

"En el corredor Baltimore-Washington este año, no se están entregando edificios. Cero", dijo Schline. "Entonces, si estamos en un 3% de vacantes, eso no va a cambiar y el alquiler seguirá creciendo".

El asociado sénior de Brookfield, Kyle McGrady, dijo que el crecimiento de los alquileres se desaceleró en lugares como Nueva Jersey, que experimentó una demanda récord en los últimos años.

Pero dijo que el Atlántico medio sigue experimentando un crecimiento de alquileres comparativamente más sólido, con edificios que varían en tamaño entre 30 000 pies cuadrados y 400 000 pies cuadrados atrayendo el mayor interés de los inquilinos.

"El Atlántico medio se retrasó un poco [el crecimiento de la renta industrial]. Pero estamos viendo ese impulso total en las tasas del mercado incluso a través de algunas [condiciones de mercado] difíciles menores", dijo McGrady.

El director general ejecutivo de JLL, John Dettleff, un corredor industrial líder en la región, dijo que las rentas industriales en el área metropolitana de DC han aumentado un 50 % en los últimos dos años. Si bien eso no es tan fuerte como los mercados de Los Ángeles o Chicago, dijo que puede ser una buena señal porque significa que hay espacio para que suban los alquileres.

"El crecimiento de los alquileres resuelve muchos problemas para los inversores", dijo Dettleff.

A pesar de los sólidos fundamentos del mercado en la región, desarrollar las propiedades sigue siendo un desafío más importante que encontrar inquilinos.

Drew Enstice, vicepresidente de ARCO Design/Build, dijo que los costos asociados con la construcción se dispararon desde el comienzo de la pandemia hasta el verano pasado. Desde entonces, los precios se han moderado, pero aún representan un obstáculo importante para satisfacer la demanda.

"Los costos no están bajando al ritmo que subieron, o al ritmo que la gente esperaba", dijo Enstice. "Así que creo que un desafío que tenemos es que la gente escucha, 'Oye, el costo del acero está bajando' [ellos] asumen que nuestro edificio volverá a los números anteriores a Covid. Desafortunadamente, ni siquiera está cerca de eso".

Los dueños de propiedades en la región también pueden enfrentar la decisión de demoler o no el espacio industrial más antiguo. A nivel nacional, una gran mayoría de las propiedades industriales tienen al menos 50 años, dijeron los panelistas.

Una posible solución es demoler las propiedades no industriales existentes con la zonificación adecuada, dijo Entice. Un proyecto en el que está trabajando la firma de Entice es el antiguo centro comercial Diamond Point en Dundalk, al que llamó un "desastre" con gatos viviendo dentro.

"Derribar un lugar como ese y construir un almacén es más o menos el mismo precio que construir un almacén desde cero", dijo.

Sin embargo, hay poco interés en demoler propiedades industriales antiguas para construir nuevos activos industriales. Las propiedades industriales de clase B, dijo Schline, obtienen suficientes rentas como para que la demolición no sea una opción.

"No funciona a lápiz en este momento", dijo. "Hemos analizado una serie de proyectos en los que hemos tenido un conjunto de edificios [más antiguos]... No tiene sentido. Estos alquileres también han crecido un 100% en los últimos cinco años".