David Bramble: el desarrollador de Harborplace tiene como objetivo rehacer Inner Harbor

Cuando P. David Bramble comenzó hace dos décadas, ejecutando "pequeños tratos" comprando y vendiendo casas en hilera, desconfiaba de los desarrolladores.

"Me río porque originalmente tenía una visión bastante negativa de los bienes raíces", dijo. "Mi imagen era la de un desarrollador malvado aprovechándose de la gente pobre".

A pesar de sus dudas iniciales, Bramble se convirtió él mismo en desarrollador, ganando elogios por su visión y por centrarse en el impacto y la inclusión en la comunidad.

Ahora Bramble se enfrenta a su mayor desafío: Rehacer Harborplace, los pabellones de tiendas y restaurantes que ayudaron a convertir el Inner Harbor en una gran atracción turística después de su apertura en 1980, pero que recientemente han tenido problemas con las vacantes, el deterioro y una sensación anticuada.

El desarrollador David Bramble lidera el proyecto de reconstrucción de Harbor Place en el Inner Harbor de Baltimore. (Paul Newson/La bandera de Baltimore)

El residente de la ciudad de 46 años dice poco sobre su visión inicial de lo que él llama la "joya de la corona" de la ciudad, aparte de que quiere escuchar al público y cree que debería ser un lugar que todos los habitantes de Baltimore puedan disfrutar. .

"Esto es genial", dijo recientemente mientras caminaba por el paseo de Harborplace, con sus vistas pintorescas del puerto, Federal Hill y el cartel de Domino Sugar. "No puedes reemplazar esto".

Su optimismo ahora se encuentra con la realidad de un centro de la vida de la ciudad que alguna vez fue dinámico y que se disparó después de que dos propietarios anteriores no cumplieron las promesas que hicieron para la propiedad. Ahora, el centro de Baltimore está luchando para superar el estigma que persiste después de la muerte de Freddie Gray en 2015 y las protestas posteriores, la percepción de un aumento de la delincuencia y un aura de abandono pospandemia.

Tony Hawkins, quien fue gerente general de Harborplace cuando abrió en 1980, dijo que espera que vuelva a ser tan popular como lo fue en su apogeo, cuando era un mercado de festivales que era un "lugar divertido para estar" y donde la gente quería ir.

Hawkins, quien supervisó las operaciones del pabellón durante 15 años, dijo que la propiedad comenzó a decaer cuando fue adquirida por Ashkenazy Acquisitions Corp., con sede en Nueva York, en 2012.

"No estaban prestando atención al negocio", dijo el residente de Harbor East de 77 años. "Nadie se ocupaba de la tienda. Estaba extremadamente decepcionado".

Hawkins también dijo que la ciudad era en parte culpable de permitir el declive. "La ciudad no estaba mirando", dijo. "Ese es todo el problema".

Hawkins dijo que no conoce a Bramble, pero agregó que el próximo desarrollador tiene "mucho trabajo por hacer".

"Cualesquiera que sean las categorías que pongan allí, tienen que ser las mejores en esa categoría. Si tienes hamburguesas, tiene que ser la mejor hamburguesa que Baltimore tiene para ofrecer. Lo mismo con las papas fritas. Ellos [los dueños anteriores] no estaban interesados ​​en ser el mejor."

Bramble, socio gerente y cofundador de MCB Real Estate, dijo que comprende la considerable presión para hacerlo bien.

"Va a ser una de las empresas más complejas, en cuanto a la importancia para la ciudad", dijo Bramble, mientras pasaba por un espacio comercial vacío que alguna vez albergó negocios como H&M, Urban Outfitters y Ripley's Believe it or Not. "Queremos recordarles a todos que este es el jardín delantero de Baltimore. Este es nuestro tejido conectivo".

La remodelación, agregó, también es "crítica" para revitalizar otras partes de la ciudad, incluido el centro.

Aún así, Bramble, cuya compañía obtuvo recientemente luz verde de los tribunales para comenzar la empresa masiva, dijo que está entusiasmado con las posibilidades.

"Tenemos todo lo que necesitas. Por eso estoy entusiasmado", dijo Bramble.

Si bien la remodelación de Harborplace atraerá mucha atención, Bramble cree que Baltimore es tan fuerte como su eslabón más débil.

“Lo que me angustia es que los vecindarios más afligidos han empeorado. Es hora de que eso cambie. Es hora de pensar en Baltimore colectivamente”, dijo. "La realidad es que la ciudad sube y baja junta. Tenemos que pensar así".

La perspectiva de Bramble se formó al crecer en Baltimore, hijo de un líder de la iglesia y un periodista originario de la isla de Montserrat, en las Indias Occidentales.

Su padre, el reverendo Peter Bramble, se desempeñó como rector de la Iglesia Episcopal St. Katherine of Alexandria en West Baltimore. El Bramble más joven notó que el representante estadounidense Kweisi Mfume y el difunto congresista de Baltimore Parren J. Mitchell eran parte integrante de la iglesia de su padre.

"Me considero afortunado de haber sido criado por esa congregación. Fue especial. Tenías tanta gente que te cuidaba", dijo Bramble, quien lleva el nombre de su padre. Bramble dijo que no supo que su primer nombre era Peter durante mucho tiempo porque su familia siempre lo llamó David, su segundo nombre.

Su madre, Joy Bramble, es editora de The Baltimore Times. Bramble dijo que los estadounidenses negros le deben mucho a los periódicos negros y otros medios de comunicación por cubrir historias de la comunidad que otras organizaciones de noticias no cubrían.

Los padres de Bramble también administraron una tienda de comestibles en la esquina en West Baltimore durante algún tiempo, vendiendo varios artículos tipo bodega.

"Mis padres me mostraron lo que significa trabajar duro", dijo Bramble, quien vive en la misma casa de Madison Park West donde se crió. También tiene una hermana, Jocelyn, que es abogada del gobierno del Distrito de Columbia.

El graduado de City College High School dijo que un programa de verano de matemáticas y ciencias lo ayudó a prepararse para la Universidad de Princeton, donde conoció a su eventual hermano de la Fraternidad Omega Psi Phi y futuro socio comercial, Everett Sands. Bramble estudió política en Princeton y se licenció en derecho en la Universidad de Pensilvania.

"Siempre me interesaron los negocios porque mis padres siempre tuvieron una inclinación empresarial", dijo Bramble. "Un amigo me introdujo a la inversión inmobiliaria cuando estaba en la facultad de derecho".

Sands describió a los dos como "cabezas de chorlito" en esos años universitarios, pero agregó que vislumbró la perspicacia comercial de su amigo durante una primera aventura juntos, un intento de comprar un edificio de apartamentos de 40 unidades. La oferta se quedó corta, pero los dos hicieron clic.

"Trabajando tan juntos, te das cuenta de los conjuntos de habilidades y dones de una persona diferente. Eso cristalizó un espíritu afín. Tuvimos muchos más tratos que salieron mal al principio. Ahora estamos en una etapa diferente", dijo Sands, quien estimó que los dos tienen se unió a más de 50 proyectos de desarrollo y ha trabajado en miles de préstamos a través de su empresa, Lendistry, un prestamista para pequeñas empresas.

"Si hay alguien que puede hacerlo, ese es Dave", dijo sobre Harborplace. "Él conoce la ciudad y la comunidad. Se preocupa por la ciudad y la comunidad. Quieres a alguien que pueda ejecutar y hacer el trabajo".

Peter Pinkard, director y socio de MCB Real Estate, conoce a Bramble desde hace 18 años. Los dos se unieron por sus raíces compartidas en Baltimore mientras Bramble trabajaba como abogado en Washington, DC.

El desarrollador David Bramble lidera el proyecto de reconstrucción de Harborplace en el puerto interior de Baltimore. (Paul Newson/La bandera de Baltimore)

Pinkard llamó a Bramble un intelectual, pero con "un raro talento" para trabajar de manera efectiva con todas las personas, independientemente de su posición social.

También le encanta la pasión de Bramble por Baltimore.

"Le apasiona marcar la diferencia en la ciudad en un momento en que la ciudad necesita que la gente se apasione por la ciudad y marque la diferencia", dijo Pinkard. "Está comprometido, al igual que yo, a hacer que eso suceda".

El toque de MCB se puede encontrar en una variedad de desarrollos alrededor de Baltimore.

Su cartera incluye Yard 56, un sitio de 20 acres frente al campus de Johns Hopkins Bayview que ahora se encuentra en su segunda fase. El área cuenta con Streets Market & Cafe, restaurantes, una cafetería y tiendas minoristas. Esta primavera, se abrirá un centro de atención médica enfocado en comunidades desatendidas, según Bramble. El espacio restante en el proyecto de $250 millones se llenará a partir de este otoño.

Bramble también está trabajando para revitalizar Northwood Commons, un centro comercial que alguna vez estuvo segregado cerca de la Universidad Estatal de Morgan. Los planes para el desarrollo de $50 millones incluyen una nueva tienda de abarrotes, una librería universitaria Barnes & Noble, un edificio de seguridad pública para el campus, así como varios negocios de alimentos y venta al por menor, incluida Slutty Vegan, una cadena de restaurantes que ha ganado seguidores en todo el país. .

Y el verano pasado, la compañía inició la remodelación de Madison Park North, que alguna vez fue el hogar de un complejo de apartamentos que fue apodado "Murder Mall" debido a las transacciones de drogas, tiroteos y otros delitos que ocurrieron allí. El sitio de 9 acres, cerca de donde creció Bramble, tendrá aproximadamente 150 casas adosadas, y las ventas comenzarán esta primavera. La segunda fase del proyecto de $150 millones, que incluirá la construcción de un edificio de apartamentos de ingresos mixtos de 300 unidades y una tienda de comestibles, comenzará a mediados o finales de 2024.

"Ese trato casi me tomó 10 años", dijo Bramble. "Es tan significativo. Es mi vecindario. Es donde vivo. Me siento muy, muy, muy bendecido de que podamos hacer eso".

MCB también ha desarrollado propiedades en Hagerstown, Filadelfia, Atlanta y Florida.

Bramble destacó que los proyectos de MCB son el resultado de una "colaboración real" y el arduo trabajo de su equipo.

"Estos acuerdos requieren tantos patos para ponerse en fila para ejecutarse", dijo. "Odio cuando las cosas se vuelven solo sobre mí. Esa no es la realidad".

Hasta ahora, Bramble ha logrado generar mucha buena voluntad en la comunidad sin molestar demasiado. Puede ayudar que sea un tipo de ciudad natal que está involucrado en la comunidad y su política.

El alcalde Brandon Scott señaló que Bramble es un "hijo nativo" que está haciendo un trabajo significativo para los residentes de la ciudad.

“El hecho de que sea un hombre negro comprometido a retribuir a la ciudad que ama es más que admirable”, dijo Scott. "David camina por el camino no solo al invertir en comunidades aquí, sino al seguir siendo residente de Baltimore cuando podría ser tan fácil para él recoger y vivir en otro lugar. Eso dice mucho sobre su firme creencia de que Baltimore está experimentando un renacimiento y es un renacimiento que quiere que otros que se parezcan a él disfruten a través del surgimiento de pequeñas empresas prósperas a las oportunidades para que los residentes y turistas disfruten de los espacios verdes y lugares culturales allí".

Shelonda Stokes, presidenta y directora ejecutiva de Downtown Partnership of Baltimore, describió a Bramble como "un visionario".

"Es un hijo de Baltimore increíblemente inteligente, intencional y compasivo", dijo Stokes. "Él sabe cómo atraer inversionistas, construir un equipo y remodelar espacios y lugares pensando en la comunidad. La oportunidad de dar nueva vida a Harborplace es la oportunidad de dar un paso atrás y reconstruir un espacio público que incluya a todo Baltimore". ."

Nick Mosby, presidente del Concejo Municipal de Baltimore, dijo que se sintió alentado al ver a Bramble como un hombre negro prosperar en el desarrollo inmobiliario.

"Dave Bramble está cambiando el juego. Está dejando su huella en la transformación de la ciudad que ama", dijo Mosby. "Él es una representación simbólica de lo que pueden llegar a ser los jóvenes afroamericanos de nuestra ciudad".

Mosby destacó los esfuerzos de Bramble para proporcionar viviendas asequibles para personas de ingresos mixtos. "Es una persona de la comunidad", dijo Mosby.

Jackie Washington, un desarrollador negro en Baltimore, dijo que es "maravilloso" que Bramble esté supervisando la transformación de Harborplace.

"Creo que David traerá una nueva vitalidad y también impulsará la remodelación del Distrito Comercial Central circundante", dijo.

Bramble dijo que la representación es extremadamente importante cuando se trata de desarrollo, desde la adjudicación de proyectos a diversas empresas hasta garantizar que los compradores tengan acceso al capital.

"Cuando trabajas en ciertas comunidades, es más probable que las personas confíen en ti cuando sienten que tienes afinidad con ellos. Particularmente por el trabajo que hacemos en Baltimore. Somos de aquí y estamos realmente involucrados en esta ciudad, " él dijo.

Como muchos desarrolladores, Bramble ha brindado apoyo financiero a candidatos políticos.

Según la base de datos de informes de campaña del estado, Bramble ha contribuido a las campañas del gobernador saliente Larry Hogan, el exalcalde Bernard C. "Jack" Young, el ejecutivo del condado de Baltimore Johnny Olszewski Jr., el contralor de la ciudad Bill Henry y los miembros del consejo de la ciudad Mosby, John T. Bullock y Zeke Cohen. Otros que han obtenido su apoyo incluyen a los senadores estatales Jill Carter y Cory McCray, así como a los del estado. Mellissa Wells y Marlon D. Amprey.

En una fresca mañana de invierno, Bramble estaba retrasado para una oportunidad fotográfica en Harborplace. Explicó que su esposa, Jernee, estaba fuera de la ciudad y que uno de sus tres hijos dejó una mochila en casa, lo que obligó a Bramble a regresar y recuperarla.

"Me levanto muy temprano. Tengo tres hijos y acabamos de tener un cachorro. Todos saben que soy muy madrugador. Las personas que trabajan conmigo saben que pueden comenzar a recibir mis correos electrónicos a las 4:30 o 5 de la tarde". mañana. Tengo una agenda bastante ocupada", dijo mientras estaba parado en lo alto de una escalera de un espacio comercial abandonado en Harborplace.

Ese cronograma solo se ha vuelto más complejo con el proyecto Harborplace.

"Necesito café para pasar el día con seguridad", dijo. "Hay mucho ajetreo y bullicio".

El desarrollador David Bramble saborea la vista del Inner Harbor desde Harborplace. "No se puede reemplazar esto", dice. (Paul Newson/La bandera de Baltimore)

Bramble dijo que sabe que todos los ojos estarán puestos en su última aventura.

Después de que Scott anunciara en abril la venta propuesta de la propiedad al grupo de Bramble, pasarían otros nueve meses antes de que un juez del Tribunal de Circuito de la Ciudad de Baltimore finalizara una orden para venderla en diciembre, poniendo fin a un proceso de administración judicial. Un juez había colocado la propiedad en suspensión de pagos en 2019 después de que Ashkenazy Acquisitions incumpliera con un préstamo hipotecario.

Baltimore no es la única ciudad que rehace su costa. En Washington, los urbanizadores y la ciudad gastaron $2.500 millones para transformar el litoral del suroeste de Washington cerca del puente de la calle 14 en una milla densa y dinámica de desarrollo que incluye oficinas, residencias, hoteles, restaurantes y tiendas. Si bien sus estructuras modernas limitan las vistas del Canal de Washington desde la calle, los residentes y turistas han acudido en masa al complejo.

Derek Hyra, quien dirige el Centro de Políticas Metropolitanas en la Escuela de Asuntos Públicos de la Universidad Americana, espera que el proyecto de reurbanización en Baltimore pueda no solo ser un éxito económico, sino también ofrecer participaciones de capital a empresas pequeñas y propiedad de minorías, al tiempo que garantiza que se mantienen viviendas asequibles en los vecindarios circundantes.

"Para que eso suceda, se necesitará más que la visión de un desarrollador de bienes raíces", dijo. "Tomará la política de la ciudad y el estado", dijo.

Lograr los tres objetivos, reconoció, es "algo difícil de hacer".

Matthew Bell, profesor de arquitectura y planificación urbana en la Universidad de Maryland, College Park, dijo que la remodelación del alguna vez "innovador" y "visionario" Harborplace es una oportunidad fantástica para un desarrollador.

“Es el momento adecuado”, dijo, con la disminución de la pandemia y otros cambios. "Fue una brillante pieza de planificación e hizo un tremendo bien para Baltimore. Pero espero que refleje a Baltimore más que la primera iteración".

Si bien el difunto desarrollador James Rouse fue ampliamente elogiado por crear mercados de festivales en Boston y Baltimore hace cuatro décadas, Bell dijo que un golpe contra Harborplace e Inner Harbor era que estaban orientados a los turistas y no reflejaban la ciudad en su conjunto.

"En las grandes ciudades, los lugares a los que les gusta ir a los turistas son los lugares a los que les gusta ir a los residentes", explicó, citando a The Wharf en Washington.

Bell observó que la arquitectura de Harborplace ahora "parece muy anticuada", y una pregunta importante es si vale la pena salvarla. También dijo que los planes de reurbanización deben incluir formas de abordar los patrones de movimiento, el impacto del tráfico y las vistas del agua de la ciudad. Las inundaciones causadas por el cambio climático desempeñarán un papel importante en las propiedades frente al mar en el futuro, por lo que es una consideración.

"No es una cuestión de, podría suceder. Sucederá", dijo.

Bramble dijo que es demasiado pronto para discutir estimaciones de costos, un cronograma y características de diseño. Muchos de esos aspectos se decidirán en función de los aportes y la investigación de la comunidad. Bramble enfatizó que el proyecto debe priorizar a la gente de Baltimore.

Dijo que MCB comenzará de inmediato el proceso de diseño, que llevará años. Esto incluirá involucrar a la comunidad a través de proyectos de escucha en línea y en persona.

"Si las cosas van por buen camino, en marzo [los residentes] podrán dar sus ideas y hablar sobre lo que quieren ver", dijo. "Vamos a avanzar muy rápido".

Mientras tanto, Bramble quiere hacer el mejor uso de los pabellones existentes de Pratt Street y Light Street, llenando los espacios comerciales vacíos con pequeños vendedores locales. Uno de los mayores obstáculos es que algunos de los edificios se han dejado en "un mal estado bastante significativo durante algún tiempo", dijo.

"Queremos asegurarnos de que sean utilizables y accesibles para comenzar", dijo. "No queremos gastar una tonelada de dinero en algo provisional. Pero los haremos utilizables y atractivos y haremos que la gente se entusiasme con las cosas que llegarán al centro de Baltimore".

Bramble dijo que también trabajará con el programa Boost de Downtown Partnership, que brinda a las empresas negras subvenciones para operaciones de construcción, mejoras interiores y señalización. Y la compañía de préstamos de Bramble intentará ayudar a las empresas calificadas, con el objetivo de proporcionar un espacio permanente para algunos en el sitio remodelado.

"Esto tiene que funcionar para tantas personas diferentes para que se una. Es mi trabajo como desarrollador equilibrar lo que la gente quiere ver, lo que pueden usar y lo que puedo financiar", dijo. "Queremos equilibrar todas esas cosas y llegar a un gran proyecto".

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